随着近期一系列宽地产政策密集出台，各地看房人数有所增多。 房贷政策宽松有利于一部分积压的刚性需求得到释放。在此利好下，一线城市的房地产市场有望扭转颓势，但对二线和三、四线城市的影响有限，今年楼市“金九银十”的成交数据或并不会那么乐观。

楼市不振 供需方均受挫

进入2023年一季度，楼市销售略有好转，但二季度以来再度大幅回落。中指研究院发布的经季节调整后的数据显示，自2023年4月开始，百强房企的销售额连续五个月环比下滑，4月至8月的销售额分别环比下降17.4%、18.8%、19.0%、33.8%和8.9%。

楼市萎靡不振，又导致相当一部分民营房企的处境雪上加霜，比如龙头房企碧桂园（02007.HK）在2023年7月自曝出现流动性危机。碧桂园称，自4月以来，楼市销售大幅下滑，是该公司现金流迅速枯竭的重要原因。

需求端方面，自民营房企频频爆雷以来，市场上购买二手房的人群增多，其中一个重要原因是“对开发商能否按时交付新房缺乏信心”，但如今二手房的形势也不乐观。在一线城市，当前刚需和改善型需求的购房者都能意识到成交量或将提升，但他们对价格的判断不太一样。

从二季度开始，中原地产监测的各个市场领先指标，包括客户来访量、销售经理对市场的主观判断、二手房报价指数等，“都处于非常弱的状态，回到了2022年四季度的历史低位”。 一名银行人士对财新说，由于销售不景气，诸多民营房企艰难熬过了2022年，但在2023年财务状况迅速恶化。房企一旦出险，购房者、股东方、债权人、地方政府利益相关方对企业的态度就会发生实质变化，极易进入信用崩塌的恶性循环。

宽地产政策频吹暖风

连续低迷两年的中国楼市，终于等来政策的密集调整。 此次房贷政策调整分为两类：存量房贷降利率，以及未来新发放房贷的首付比例和贷款利率调整。政策发布一周后，随着多家银行陆续发布问题答疑和公告，存量首套住房贷款利率下调的操作细节很快明晰。

同时，与之密切关联的首套房贷款“认房不认贷”政策，在8月18日住建部等三部委发文、8月25日公开后，四大一线城市相继跟进落实：广州和深圳于8月30日、北京和上海于9月1日确认执行。 所谓“认房”“认贷”，是楼市调控的关键政策，而非金融机构的风控措施。与首套房相比，二套房通常首付比例更高、贷款利率也更高。监管部门通过调整二套房认定规则，来影响购房者的首付比例和贷款利率，进而影响购房者的杠杆率和贷款成本。

诸葛研究院9月4日发布的数据显示，9月2日和3日两天，北京的涨价二手房源分别为1048套和867套，日均涨价房源的数量较前一周同期翻两番；上海的涨价房源分别为680套和582套，日均涨价房源较前一周同期翻倍；广州和深圳的涨价房源呈现平稳走势，两天内的日均涨价房源量分别为98套和189套。 中原地产9月4日发布的数据亦显示，对比一周前，北京、上海、深圳三地的中原报价指数均环比上升了大约2个百分点。

各地回暖速度存差异

“认房不认贷”在一线城市落地以后，市场开始期待楼市能够再现以往正常年份“金九银十”的行情，开发商和地产中介开始为营销造势，意欲催促更多人下定买房的决心。但此前多轮调控中对激发楼市需求最有效的降低首付比例和房贷利率，下一步如何在各地尤其是一线城市落地，仍未明确。 据中原地产统计，北京和上海的新房热度最高，周末成交量几乎较8月的平均周末成交增长200%以上；北京、上海、深圳的二手房在周末两天的成交量，相比上个周末也增长80%至100%。相比之下，广州受台风影响，成交量较为平稳，尽管带看量也出现明显上升，但尚未体现在成交量上。 一线城市历来被视为楼市的风向标。业内普遍认为，三、四线城市的购房需求，早已在2015年至2018年的棚改货币化浪潮中透支了，各种限制全部解除，楼市依然没有起色；但一、二线城市可能还有诸多投资和改善型需求，此前受到政策限制而压抑，现在这部分刚性需求的释放有望成为新一轮买房的主力。如今，只有一线城市的楼市好转了，二线城市才有可能回温，进而带动三、四线楼市复苏。

对于楼市“金九银十”的期待，中原地产研究院副院长刘渊指出，本轮房贷政策放松，短期看对此前严格限贷的一、二线城市形成重大利好，相当一部分积压的刚性需求或将得到释放，一线城市的房地产市场有望扭转颓势，但对二线和三、四线城市的影响有限。这也意味着，从全国来看，今年楼市“金九银十”的成交数据或并不会那么乐观。 下一步最关键的还是各地怎样因城施策。一位贝壳找房的人士告诉财新，“‘认房不认贷’政策，只能拉动改善型购房者的需求。只有降低首套房首付比例，才能吸引新的买房者。” 8月16日，国家统计局发布的7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，房价下跌的城市数量已和历史最高点持平，其中二手住宅的价格持续全线下跌，且跌幅扩大。