自2021年下半年开始，房地产市场在诸多房企爆雷中掉头下挫，此后跌跌不休。各部门、各地救市政策层出不穷，但收效往往只是短暂回暖。全国商品房销量持续下降，库存攀升。 4月30日的中央政治局会议在本轮房地产调整以来首提去库存，市场聚焦中国将如何进一步调整房地产政策。

房地产下行尚未见底

2024年一季度，房地产销售、投资、新开工、竣工、房企到位资金等一系列指标同比仍在下滑，部分指标降幅仍在扩大。其中，商品房销售面积和销售额同比分别下降19.4%和 27.6%，降幅较2023年全年的8.5%和6.5%继续扩大。

作为中国第一大行业，房地产企稳攸关中国经济。本轮调整以来，房地产投资在固定资产投资中的占比，已从2020年—2021年的27%左右降至2023年的22%，被服务业投资超越，挤出了前三名。2024年一季度，扣除房地产开发投资， 全国固定资产投资增长9.3%，与同期房地产开发投资下降9.5% 形成鲜明对比。

房地产市场的持续低迷，加剧了地方财政困难。据多名研究者估算，全国财政收入中接近40%来自与房地产相关的土地销售和各种税收。随着本轮房地产行业深度调整，与地方可用财力、融资、偿债等密切相关的土地出让收入持续大幅下滑，从2022年开始由增转跌，同比下降23.2%，2023年续降13.3%；全国土地出让收入规模则从2021年的8.7万亿元降至5.8万亿元，2024年一季度继续下降6.7%。

新房、二手房持续累库

据国家统计局数据，2024年2月，全国商品房待售面积创历史新高。另据易居研究院《百城住宅库存报告》，2024年3月，全国百城新建商品住宅库存去化周期为25.3个月——这意味着按目前销售速度，这100 个城市的新房库存需要25.3个月才能消化完，而合理的去化周期应为12个至14个月。

二手房挂牌量及其对新房库存潜在的替代效应不可忽视。多地二手房的挂牌量涨幅惊人。诸葛研究院研报显示，该机构监测的重点14城在2024年前四个月共计成交35.17万套，同比下降19.5%；但二手房挂牌量同比上升31.63%。从绝对值上看，截至4月底，14城的二手房挂牌量相当于4月单月成交量的19.8 倍，房源去化压力巨大。 同时二手房成交价也在下跌。据中指研究院数据，4月百城二手住宅均价全部环比下跌，而连续11个月环比下跌的城市超过90个。

房企“生死”边缘

从2月底开始，行业“优等生”万科再度陷入流动性与市场信誉的双重危机。3月28日晚间，万科公布了2023年年报，销售额3761.2 亿元，同比下跌9.8%；但净利润同比下滑46.39%，折射出量价齐跌的困局。 为此，万科提出“聚焦主业、瘦身健体”一揽子 方案，第一阶段即是坚定“瘦身”，并调整融资模式，以降低风险。除了欲转卖总部地块，万科还在加大力度推进商业及办公资产的大宗交易及REITs（房地产投资信托基金）；清理早期非主营业务的财务投资。但截至目前，万科的资产出售进度不及预期。

连万科也躲不过此轮调整对现金流的冲击，资金捉襟见肘，根源在于销售超预期下滑。2024年以来的销售状况愈发乏力。1月、2月，万科销售额分别大降至194.5亿元、132.1亿元；3月和4月，越来越 多核心城市全面取消限购，一线城市亦开始边际放松限购，万 科销售额小幅回涨至245.1亿元、208.9亿元。

楼市环境迟迟没有好转，出险房企无法顾及存量债务， 部分房企只能对此前完成重组的债务滚动重组。据财新了解，2024年4月，碧桂园对已展期一轮的“21碧地01”“21碧地02”“21碧地04”三只境内债券进行二次重组。

商品房“以旧换新”

商品房“以旧换新”是本轮去库存中的政策新动向。 据华泰证券固定收益分析师张继强统计，已有近40个城市出台住房“以旧换新”政策，大致可分三个阶段：第一阶段为2023年下半年至2024年初，主要集中在三线城市，政策示范作用相对有限；第二阶段为2024年4月，以郑州为代表，二线城市住房“以旧换新”政策加码；第三阶段为4月下旬，一线城市中的深圳、上海也开始推广这一政策。

当前各地的两类操作模式：一类是中介和开发商联手，中介优先帮卖；另一类是地方国资兜底收购。当前大部分城市均采用第一类模式，包括沪深两地。 在第一类模式中，购房者、开发商和二手房中介需签订三方协议。购房者确定意向新房房源后，向房企缴纳部分定金锁 定房源，中介公司优先帮售旧房。在约定期限内，旧房售出，购房者继续购买新房；若旧房未售出，开发商需要退还定金，以此缩短“卖一买一”的置换周期。在这一模式下，地方政府还可以给房企或购房者提供补贴，以鼓励交易。 业内人士认为，“以旧换新”能否成功，关键在于旧房能否卖出去。尤其是诸多三、 四线城市当前新房严重供大于求，二手房几乎没有市场。

政府如何出手？

在库存高企、房企无力购地开发扩张的情况下，政策层已意识到需要克制卖地冲动，拧紧供给侧的“水龙头”。自然资源部近期重申“合理控制新增商品住宅用地供应”，备受市场关注。 根据自然资源部的要求，多个城市缩减了今年供地计划。克而瑞研报称，2024年一季度，共有约500城发布供地计划，城市数量同比减少30%。但与2023年的土地成交规模相比，2024年的整体供地计划仍显“过量”。 除了控制土地供应，多地还在试水“收储”商品房，但这一模式存在较大的寻租风险。除了“收储”新房，还有部分城市探索将国企“收储”与 商品房“以旧换新”相结合，由地方国资兜底收购二手房。 鉴于全国房地产库存的庞大、滞销房源的复杂性等问题，业界对地方性盘活政策的执行力与效应均预期不高；而对成立全国性统一平台进行地产“收储”的预期进一步升温。