本轮房地产市场下行持续时间长、政策效应短、供求博弈程度深，不同于以往任何一个调控周期，这使得过去的行业预测经验似难复用。在连续两年剧烈调整、急速缩量之后，房地产市场如何理性面对下一步？

房地产市场持续磨底

2023年，房地产市场供需两侧的结构性调整仍在磨底——开发体量持续收缩，消费者僵持观望。

供给端，房地产开发投资的增速自2022年一季度后由正转负，当年同比下跌10%，2023年再同比跌9.6%；投资额由2021年的14.76万亿元跌到2023年的11.09万亿元，两年累跌25%。

需求端，商品房销售规模从2021年顶峰的“双18”（销售金额18万亿元、销售面积18亿平方米，下同）跌至2023年的“双 11”。短短两年，房地产市场规模整体降幅接近四成。

二手房可真实反映市场供需力量对比。当下，多数城市二手房挂牌量都在持续上涨，而挂牌价持续走跌。尽管当下二手房“难卖”、成交周期较长，但其成交量仍超过了萎缩更剧烈的新房。诸葛研究院数据显示，2023年重点十城二手住宅成交约77.43 万套，同比上涨31.47%，创近五年新高。

商业地产市场过去数年亦过度开发，2023年的库存量已达历史最高点。据财新统计，至2023年末，办公楼待售面积为4854万平方米，销售面积同比下降16.8%，办公楼库存面积和销售面积均破近年新低。

2023年以来，一线城市商业租赁市场的运营指标在逐步突破 “红线”。截至2023年末，北京甲级写字楼市场的空置率抵达20.4%，为近年来首次“破 2”。上海的写字楼空置率亦在2023年上升5.1个百分点至21.8%。即便是空置率过去长期保持在个位数的广州，空置率也在2022年末的7.6%几近翻番至14%，2023年末增至18.7%。

房企分化加剧

随着行业体量逐步收缩，房地产行业集中度相应上升，土地资源和销售规模均向融资能力和信用资质更强的企业集中。 2023年“千亿房企”仅剩16家，较2020年和2021年的43家大幅减少62.8%。央企保利发展（600048.SH）成为2023年销售规模最大的房企，合约销售金额4222.37亿元。而后分别是，混合所有制房企万科（000002.SZ/02202.HK），央企中国海外发展（00688.HK）、华润置地（01109.HK）和招商蛇口（001979.SZ）。 销售规模前十的民营房企仅剩碧桂园（02007.HK）和龙湖集团（00960.HK）两家。中国恒大正面临资产清盘；融创中国（01918.HK）则债务重组成功、暂获两年喘息时间；加上世茂集团（00813. HK）等几家出险房企，年度销售规模均跌出了前十。

2023年，销售规模同比保持上涨的多为国资房企，中国海外发展、华润置地和招商蛇口分别实现合约销售额分别同比增长5.1%、1.9%和0.35%。出险房企的销售规模降幅更巨，2023 年，碧桂园和融创中国全年销售额分别同比下降51.2%和50%，远超行业平均跌幅。 在销售不振和融资受限等因素影响下，2023年民营房企普遍减少甚至停止拿地。而信用资质更高、融资成本更低的国资房企，在土地市场独领风骚。百强房企中，央企的拿地金额比例为57.8%，地方国资22.3%，合计超八成；混合所有制企业拿地比例为9.2%，民营房企集体拿地金额占比仅为10.7%。 不过民营房企的缺席，使得全国土地市场的推出量及成交量大不如前，同比缩量近两成。据中指研究院统计，2023年全国300个城市推出和成交的土地规划建面分别同比下降20.7%和 20.6%，土地出让金同比降低16%。

政策如何托底

自房地产行业持续下行以来，中央持续释放稳定市场的托底政策，比如陆续出台包括“三支箭”“金融16条”“三个不低于” 等支持房企合理融资需求的政策，以及部分结构性融资支持性工具。但从实际情况来看，不少房企持续处于流动性困难，尤其民营房企融资更为困难。 近两年，房地产行业的融资体量几近腰斩，其中房企非银融资规模的下跌更为剧烈。据国家统计局，2023年房企来自国内贷款的资金规模同比跌幅10.3%。中指数据CREIS的统计显示，包括信用债、海外债、信托等在内的房企非银融资，2023年续降至0.72万亿元。其中，跌幅最猛的是信托融资，行业海外债融资规模亦大幅收缩。

当下市场普遍认为，房地产调控工具箱仍有工具可用，支持性政策仍有发力空间。地方政府在调整政策时仍较为谨慎、“逐步试探”，市场刺激效果难以持续。业内人士分析，未来还需从房企和地方政府两端更大力度地压水分、去泡沫，甚至“刮骨疗毒”，直到此轮行业出清结束。

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