当前房地产行业的最新趋势是风险从民营房企扩散到混合所有制房企。此轮优质房企流动性冲击，反映出房地产行业难在短期内软着陆，市场出清远未结束。 当下，各界普遍关注，房企危机会否持续蔓延？风险到底何时出清？房地产行业格局将走向何方？

“优质房企”也承压

偿债高峰冲击优质房企，金地、万科陷入现金流难题。 8月份碧桂园突然官宣境内债重组，令市场始料未及。随后，金地、龙湖、万科三家房企开始被负面关注，而压力率先降临在即将兑付20亿元境内债的金地头上。
金地财报显示，截至2023年6月底，其短期借款及一年内到期的非流动负债达414.52亿元；2024年1月至4月，面临105.92亿元的公开债务偿付规模，尤其是3月单月就有61亿元债务。
与陆续“爆雷”的恒大、融创等相比，金地在布局和运营方面都比较稳健，市场本以为其杠杆水平可控。 但据财新了解，金地的存量资金委实紧张，此次为筹措这笔20多亿元的偿债资金，已将万元以上的供应商付款全部暂停。“只能给建筑公司等供应商结算工抵房等实物资产了。”一名金地人士称。
从销售端来看，金地的月度销售额从今年6月起大幅下滑，至10月已连续五个月同比下降超过40%；7月和8月，单月销售额均低于130亿元；9月短暂回升至131亿元后，10月又同比下降45.84%至110.0亿元。 2023年前十个月，金地集团累计实现签约额1329.3亿元，同比下降27.51%——这一销售降幅远超行业平均水平。据市场机构克而瑞研究中心统计，同期百强房企销售操盘金额同比下降12.8%。
多名金地人士预计，2023年，公司销售额负增长至少超过两成，全年业绩将低于2000亿元，大约要跌回2019年之前的水平。2022年，金地的销售额虽然也随大势下滑超过两成，但还定格在2218亿元。
另一家房企万科在未来半年左右也将面临偿债高峰期。据DM查债通统计，在2024年6月之前，万科共有四笔境内债到期或行权，存续规模约为53.81亿元；另有三笔境外债到期，规模约为104.42亿元。
作为头部品牌房企，万科的销售表现一向超越大盘。2023年前十个月，万科累计实现合同销售额3124.4亿元，同比下降9.9%，降幅小于行业均值。但这样的情况并不乐观。 2022年，万科单月销售额一直维持在300亿至400亿元之间，个别月份接近500亿元。而2023年6月至10月，万科的月度销售额同比持续下降：7月和8月连续两个月销售额降至220亿元左右；全力促销抓“金九银十”，两个月销售额也不过升至320.1亿和318.3亿元。
万科三季报披露，截至2023年9月底，公司持有货币资金约1036.8亿元，相比6月底净流出185亿元，而今年前三季度现金及现金等价物合计流出约达331.81亿元；剔除预售监管资金及其他受限资金后，三季度末账面可动用货币资金余额约为600亿元，恰好覆盖短期借款和一年内到期的非流动负债合约511.36亿元。 若供求疲弱局面难破，最终风险会蔓延至国资企业，届时整个市场的风险偏好将进一步降低。当银行开始不信任房地产企业的安全性，就会自觉约束“信贷之手”；而地产行业自然会降低投资与推盘量，减少支出；购房者看到一个个房企倒下，市场景气度下行，也会推后买房行为。地产与金融之间由此形成恶性循环。要破解这一难题，首先需在房企、金融机构与购房者三者之间形成良性、稳定的预期。

短暂的回暖

短暂回暖后，一线楼市10月成交量再度走低。 自2023年8月下旬起，房地产调控已出现七年来最大幅度的放松。8月18日，住建部、央行和金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，将首套房“认房不认贷”作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。紧接着，8月31日，央行、金融监管总局再次发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，调低首套房商业性个贷最低首付款比例至不低于20%、二套房不低于30%；在贷款利率方面，首套房个贷利率下限较相应期限贷款市场利率（LPR）减20个基点，二套房则较此前规定降低了40个基点。 然而，不到半个月，几大市场再次回落。一名龙头房企高管告诉财新，“认房不认贷”等政策促使一线城市的积压需求释放，但效用不持久。 以北京为例，市场只在政策出台后“热闹”了两周，第三周即现疲态。四大一线城市中，上海的市场成交量也呈现类似趋势，9月新房和二手房成交量环比上涨，10月基本回落至政策落地前水平。上述龙头房企高管称，“认房不认贷”政策仅在京沪两地短期产生明显作用，主要由于两地购房门槛最高、购房资格认定最严，政策落地后切实释放了“卖一买一”的购买力。
而广州和深圳楼市并未因“认房不认贷”政策而明显反弹。尤其深圳的新房和二手房成交量在“金九银十”波澜不惊，距离3月“小阳春”有较大差距。 究其原因，一位接近住建部的认识提出，“调控政策只能熨平市场波动，并不能操控市场。”房地产市场迟迟未见复苏，根源在于市场供求关系已发生重大变化，当下需要承认市场波动现实，还要承认在市场逻辑面前行政力量相对有限。 当前，扭转市场预期至关重要、势在必行。多名房地产业人士提到，政策工具箱始终未见底，市场始终处于观望心态，尤其是北京、上海和深圳三大一线城市的限购至今仍被严格把控，既制约了需求、加重观望，也难以发挥龙头城市才具有的市场带动作用。